부동산 경매 방법에 대한 경매 절차 알기 쉽게 알아보기

고금리 속에 부동산의 열기는 예전보다 식었지만 그래도 내 집을 마련하기 위해 부동산 경매에 대해 공부하고 있는 분들이 계십니다. 부동산 경매 방법에 대해 쉽고 간략한 경매 절차에 대해 알아보고자 합니다. 지금부터 경매의 시작부터 끝마무리까지 어떻게 이루어지는 확인 해보겠습니다.

 

 

 

부동산 경매

 

목차

부동산 경매 신청 및 개시 결정

부동산 경매의 시작점은 집의 대한 빚을 갚지 않는 것부터 시작합니다. 여러 가지 상황 중에 대표적인 사례는 은행에 빚을 졌는데 연체가 2~3번 이상이 되면 은행에서 빚 갚으라고 독촉하다가 나중에는 은행에서 법원으로 경매신청하게 됩니다. 

 

법원은 은행 대신 집을 팔아서 빚을 갚게 해주는 것입니다. 이것이 임의 경매 즉 경매의 시작입니다. 법원에서 신청이 온 것에 대해 빚을 진사람에게 안내문이 날아갑니다. 빚을 갚지 않으면 경매에 넘어갑니다. 

 

이런 경우에 등기를 떼보면 임의경매개시결정이라고 표시되어 있습니다.  

 

경매 접수

 

배당요구의 종기 결정 및 공고

경매의 결정이 진행이 되면 이 경매 물건에 대해서 빚을 받을 사람들(채권자)이 있습니다. 빚을 받을 사람들이 법원에 신청을 합니다. "내가 이 집에 받을 빚이 있어요" 이걸 배당 요구라고 합니다. 그럼 법원에서 '이 날짜까지 배당 요구 하세요'라고 지정해 줍니다. 그러면 채권자들, 은행, 임차인 이런 분들이 법원에다가 받을 빚이 얼마라고 알립니다. 이런 걸 분석하는 게 권리분석이라고 합니다. 

 

입찰 시 주의사항
이 집에 살고 있는 임차인이 입찰하기 전에 임차인의 배당요구 여부를 꼭 확인해야 합니다.
현황조사서나, 물건명세서 같은데 다 기록이 되어 있으며, 경매사이트에 보면 내용을 파악할 수 있습니다.

 

매각 준비

지금까지 과정이 지나면 법원에서 집행관들이 현장 방문을 하면서 그 집에 누가 살고 있는지 현장 조사를 합니다. 

 

현장조사

 현장조사
- 집행관들이 현장 방문을 하여, 임대인, 임차인, 아무도 안 사는지 확인하는 것을 말함

 

이렇게 현장 조사한 내용을 현황조사서라고 하는데 이걸 법원에 공지를 하게 됩니다. 이것이 우리가 보는 경매 사이트에 뜨게 됩니다. 

현장 조사서

 

 

여기에 누가 살고 있는지 파악이 되면 그다음에는 이게 얼마 짜리 인지를 파악해야 합니다. 이걸 감정평가라고 합니다. 

 

감정평가

감정평가
- 감정평가란, 법원에서 감정 평가 회사에다가 의뢰를 합니다. 감정평가 회사에서 여러 가지 감정거래를 하게 되는데 대표적으로 거래사례비교법 주변에 거래된 것들을 비교해서 경매에 나올 물건에 대해 대략 얼마겠구나 하고 가격을 매기는 것을 말함 이것을 감정가라고 함

감정평가

 

감정평가서 샘플.pdf

2.71MB

 

이렇게 현장조사와, 감정평가로 내린 감정가격을 가지고 경매를 시작하게 됩니다. 

 

주의할 점

주의할 점

- 감정평가를 한 시점과, 실제로 경매에 나올 때까지 시차가 있음 (대략 6개월~1년 사이) 
- 감정평가 했을 때와 지금 경매가 진행될 때 가격이 달라지는 경우 있음 (감정 평가 금액이 꼭 시세라고 할 수 없음) 
- 입찰을 할 때 시세를 꼭 파악하고 임장도 가야 함

 

 

매각의 실시 (매각공고)

매각 준비가 끝나면 드디어 매각공고 즉 경매를 진행시킵니다. 법원에서 지정한 날짜를 보고 입찰을 진행합니다.

대부분 처음에는 비싸서 유찰을 하는 경우가 대부분입니다. 이걸 유찰이라고 하는데 유찰이 되면 법원에서 가격을 내립니다.

 

유찰이 되면 서울은 약 20%를 낮추고 서울 외 나머지 지역들은 대부분 30% 낮춥니다. 예를 들어 1억의 집이 서울은 8천만 원이 되고 서울 외 나머지 지역은 7천만 원이 되는 것입니다. 2차 경매를 합니다. 그래도 유찰이 된다고 하면 낙찰될 때까지 금액을 내립니다. 그럼 적당한 선까지 내려왔다고 하면 입찰합니다.

 

이때 주의 할 점은 입찰할 때는 입찰 보증금을 내야 하는데 경매가의 10%를 겁니다. 낙찰이 되면 잔금을 내면 되고 떨어지면 보증금은 돌려줍니다.                                                  

부동산 유찰

 

 

매각허부 결정 및 대금 납부

낙찰이 되면 그동안의 절차가 특별한 문제가 없는지 매각 허가 기간을 2주를 주고 이상여부를 법원에서 확인합니다.

이상이 없으면 매각 허가를 실시합니다. 이후 잔금을 내면 됩니다.

 

잔금은 법원에다가 줍니다. 그럼 법원에서 등기에 낙찰된 자의 이름을 등록해 줍니다. 즉 소유권이 바뀐다는 의미입니다.

 

매각결정

명도

경매와 일반 매매의 큰 차이점이 있습니다. 일반 매매는 잔금을 내면 그때부터 본인의 집이지만 경매는 잔금을 낸 것과 내가 들어갈 수 있는 것과에 시차가 있습니다.  경매로 넘어간 집에 사람이 살고 있습니다. 이 사람을 내보내야 합니다. 이것이 바로 명도라고 합니다.

 

경매에서 큰 장벽이자 가장 큰 장매물 중에 하나라고 할 수 있습니다. 잔금을 치르고 기존 세입자를 보내는 시간까지 대략 3개월~6개월 사이 걸립니다. 마음 편하게 생각하시고 진행하셔야 합니다. 

 

배당 절차

낙찰을 하고 잔금을 내고 명도 하는 사이에 법원에서는 채권자들한테 돈을 나눠 줍니다. 이것을 배당이라고 합니다. 잔금을 내고 한 달 뒤면 배당 기일이 잡힙니다. 은행이나 임차인들이 그때 법원에서 돈을 받아 갑니다.

배당절차

 

 

이렇게 경매가 마무리가 됩니다.

 

마무리

부동산 경매 방법에 대한 경매 절차 알기 쉽게 알아보았는데요. 이중에 꼭 알아야 할 것은 크게 3가지입니다.

 

1. 권리분석 : 이 집에 권리상 문제가 있냐 없냐 내가 낙찰받아도 특별한 하자가 없는지 파악하는 것을 말함

 

2. 시세파악 :  주의 시세와 지금 경매가 보다 저렴하게 살 수 있는 시세 파악을 해야 함

 

3. 명도 : 낙찰받은 후 살고 있는 사람을 최대한 빨리 내보내야 하는 것

 

이렇게 3가지만 알고 있어야 합니다. 혼자서 하기에는 어려운 과정입니다. 전문가에 배우고 진행하셔야 합니다. 경매는 아무나 할 수 있지만 반대로 아무나 하면 안 됩니다. 숨은 함정도 무조건 있으니 조심해야 합니다. 그럼 부동산 경매 방법에 대한 경매 절차 알기 쉽게 알아보았습니다.

 

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