반전세 장점과 단점 반전세가 무엇인지 알아보고 피해 방지 알아보기

금리가 인하될 기미가 안 보이네요. 금리가 오르기 전 전세계약했던 분들 중 많은 분들이 반전세에 대해 알아보고 있는데요. 반전세에 대해 장점과 단점을 알아보고 반전세로 인한 피해 방지에 대해 알아보고자 합니다. 

 

반전세 장점 단점

 

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목차

반전세 원리

원래 반전세란, 전세 보증금을 올리고 싶은 집 주인들이 과거 전세 보증금을 올리려고 싶으나, 집을 빌린 사람이 여력이 없어 매월 조금씩 월세 개념으로 인상분을 받던 것이 반전세라고 합니다만, 요즘은 금리가 높아져 이자값을 감당하지 못하여 보증금을 내리고 대신 월세 개념으로 내는 경우가 많이 생겼습니다.

 

반전세는 월세와 같은 의미로 보시면 됩니다. 통상 전세금의 50%~70%정도를 보증금을 걸고 월세를 1% 정도의 이율로 받는 것이라고 보시면 됩니다. 예를 들어 1억 정도 받는 주택에 대해 7천만 원 보증금을 걸면 매달 30만 원 정도 받는 것을 반전세라고 생각하시면 이해가 빠를 겁니다.

 

 

반전세 이용

전세대출 이자보다 월세가 비교적 저렴하여 많이 찾아보고 있습니다. 반전세를 계약할 때 정말 중요하게 봐야 될 반전세의 치명적 단점을 알아보겠습니다. 아래 내용 꼼꼼히 살피시길 바랍니다.

 

이해를 돕기 편하게 그림과 같이 설명하겠습니다.

반전세란

 

예를 들어 전세 4억짜리 살고 있다가 2년 만기가 다되었습니다. 그리고 전세계약 연장할 때 반전세로 전환하는 경우가 많은데 그러면 반전세로 전환 시 보증금과, 월세를 얼마를 책정해야 하는지 궁금하게 됩니다.

 

 

 

 

 

그럼 법에서 정하고 있는 산정률을 알아봐야 합니다. 산정률에 대해 아래 그림으로 설명드리겠습니다.

반전세 산정률

우선 집주인과 보증금을 협의를 합니다. 예를 들어 보증금 4억 원을 2억 원으로 협상을 하고 나머지 2억 원에 대해 이자값을 계산하게 됩니다. 이자값은  최대 5.5%입니다. 5.5%는 그림과 같이 한국 기준 금리(3.5%)와 대통령이 정한 이율(2%)을 더한 것이 5.5%입니다.

 

그럼 1년에 이자값이 1,100만 원이며, 12개월로 할 시 매월 91만 6천 원을 이자값으로 나가게 됩니다. 즉 91만 원 6천을 넘어서 집주인은 월세를 받을 수 없습니다. 법적으로 금지되어 있습니다. (반드시 협의 보증금은 임대인과 협의 필요!) 

 

산정률은 일일이 계산할 필요는 없으며, 아래 링크로 들어가셔서 확인하시면 됩니다. 보증금만 확인하시면 쉽게 계산 가능합니다.  (홈페이지 오른쪽 상단에 임대료 인상 계산율 화면 클릭)

 

 

 

반전세 이익 

반전세 계약을 할 때 이점입니다. 이제부터 잘 읽으셔야 합니다. 

 

이해하기 쉽도록 아래 그림을 보고 진행하겠습니다.

반전세 장점

 

상단의 그림만 봐도 반전세가 저렴하다는 걸 느껴지시나요? 이렇게 보면 반전세가 이득이라고 볼 수 있습니다.

 

 

반전세 이익

반전세 장점

 

요즘 같은 매매 거래가 되지 않을 때 아파트 매매 호가 4억 5천을 부르는 아파트가 내 돈으로 반전세로 2억 보증금을 넣고 들어가면 월세만 91만 6천 원을 지급하면 반전세를 이용할 수 있습니다.

 

요즘 물가를 잡기 위해서 시중금리가 대략 6~7%입니다. 그럼 전세대출 이자를 최소 6~7%만 잡아도 120~140만 원이 이자값으로 나가게 됩니다. 이렇게 보면 반전세가 좋다고 생각할 수 있습니다. 

 

과연 이런 아름다운 상황만 있을까요? 아래 반전세 시 주의할 점을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

반전세 주의 할 점

보증금을 넣고 반전세로 들어가는 집이 채권액(근저당)과 내 보증금의 합이 매매가의 80% 넘으면 위험하다고 하는데 그럼 반대로 80% 넘지 않으면 안전할까요? 반전세에 대한 단점을 말해보겠습니다.

반전세 단점

 

 

아래 그림을 설명드리겠습니다.

반전세 단점

예를 들어 반전세로 채권액과  보증금의 2억 원에 월세 91.6만 원에 들어갔다고 가정해 봅니다.

 

나보다 앞선 선순위 근저당 1억 5천이 있는 상황에서 내가 보증금을 넣고 들어간다면 채권액(1.5억)과 보증금(2억) 합계가 3.5억입니다. 그럼 아파트 호가가  4억 5천이니 합계가 80%를 넘지 않은 상황이 됩니다. 이게 과연 안전할까요?

 

 

안전하지 않다는 걸 알려 드리겠습니다. 예를 한번 들어보겠습니다. 아래 그림 참조 하세요.

반전세 장점 단점

 

반전세 경매 안 좋은 상황

반전세 단점

 

1순위 근저당이 1.5억이 있고 보증금이 2억으로 반전세를 살다가 부동산이 침체가 돼서 집값이 4억 5천에서 3억 5천으로 떨어지게 됩니다. 집주인 사정도 안 좋아서 근저당권 1.5억 원에 대한 이자값도 못 갚게 되어 결국에 집이 경매로 넘어가게 됩니다.

 

경매가격이 3억 2천으로 낙찰이 된다면 그럼 경매비와, 당해세 즉 밀린 세금 합계가 2천만 원 배당받으면 먼저 2천만 원이 나가고 3억 원으로 배당받게 됩니다.

 

그럼 1억 5천만원의 1순위 근저당이 배당받고 나머지 1억5천만 배당 받고 5천만 원은 날리는 셈이 됩니다. 임차인은 후순위라 대항력이 없는 상태입니다. 그리고 경매가 진행되었고 배당금액도 받았기 때문에 집을 비워줘야 합니다.

 

돈은 돈대로 못 받고 집도 나가게 되는 꼴이 되었습니다. 

 

 

반전세 경매 좋은 상황

 

위와 같은 사례가 아닌 반전세 경매가 되었어도 상황이 좋은 경우가 있습니다. 다음 그림을 보겠습니다.

반전세 단점

 

반전세로 들어갈 때 근저당권이나 기타 권리 없이 내가 1순위로 전입신고를 하고 이사한 후 확정일자를 받고 나서 이후 집이 만일 경매로 넘어가게 되었다면  우리는 1순위 우선 변제권이 있기 때문에 만약에 보증금을 부족하게 배당받았더라도 낙찰자가 나머지 보증금을 전부 인수해서 1순위에게 물어줘야 합니다. 

 

반전세 결론 

만일 지금 반전세를 계획하신다면 내 보증금보다 앞서 있는 경매에서 말소 기준권리가 되는 등기부상 선순위 근저당권이나, 압류 같은 것이 있는지 먼저 확인하신 후 임대인에게 이 부분 해결해 달라고 하시면 됩니다.

반전세 단점

그런데 돈이 있는 집주인이 이런 경우가 있을까요? 돈이 부족하기 때문에 근저당을 잡는 경우가 대부분입니다. 그러면 이런 집 말고 깨끗한 집을 봐야 합니다. 

 

결론 

 

반전세 단점

 

마지막으로 정리를 하면 채권액과 보증금의 합계가 80%를 초과해야 위험하다는 생각은 이제 하지 마시고 전세나 반전세 계약 시 나보다 앞선 선순위 근저당과 압류가 있는지부터 확인하시고 만일 있다고 하면 그 집은 계약 안 하시는 걸 추천드립니다.

 

반전세 장점 단점

 

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