전세 계약 시 전세보증금을 지킬 수 있는 특약 4가지 알아보기

전세계약을 할 때 반드시 넣어야 될 특약 4가지에 대해 알아보겠습니다. 정말 중요한 내용이니 꼭 필독하셔서 전세계약 때 특약을 반드시 넣어 전세보증금을 지키시길 바라겠습니다.

 

잠깐 이것부터 확인해보세요.!

전세계약의 모든것
깡통 전세사기 보상받는 방법	신축빌라 매매시 주의할점 4가지
대규모전세사기 방법 해결	전세보증금 지킬수있는 특약 4가지
전세계약서 잃어버렸을경우	저소득을 위한 전세임대주택 신청 방법
전세 월세 잔금 치르기전 반드시 확인!	집주인이 바뀌었을 때 대처 방안

 

전세보증금 지키는법

 

목차

 

전세계약 시 주의 사항

요즘 뉴스에 다시 전세사기에 대해 많이 올라옵니다. 빌라왕이나, 건축왕처럼 집단으로 전세 사기를 치는 경우도 많지만, 개인 투자자들이 한두 채씩 가지고 있는 집들이 요즘이 시세가 떨어져서 일종 땅통 전세, 역전세가 되고 있습니다. 저는 건축주가 직접 지은 빌라! 이런 현수막이 있는 빌라는 쳐다도 보지 않습니다.

 

이런 전세사기가 없어지려면 전세제도가 없어져야 가능한 얘기인데, 현실적으로 절대로 쉽게 사라지지 않을 거라고 생각합니다. 

 

그러면 안전하게 전세를 구하는 방법을 알아야 하는데. 그럼 전세계약 시 계약서에 꼭 들어가야 할 특약 4가지에 대해 알아보겠습니다.

 

전세보증금 지키는법

 

전세계약 시 특약 사항 1

전세사기 중에 가장 많이 일어나는 사례입니다. 일명 빌라 동시 진행이라고 합니다. 사기 방법은 먼저 빌라 소유자와 전세계약을 할 세입자 간에 전세계약을 진행하게 되는데 매매 시세보다 더 높은 금액으로 계약하게 됩니다. 

 

이렇게 매매 시세보다 더 높게 계약할 수 있는 이유는 빌라 같은 집들이 거래 사례가 많이 없고 전세계약하는 사람이 높은 전세금인데도 불구하고 지금 이 가격이 시세인 줄 알고 착각하고 계약하는 경우입니다.

 

그럼 이렇게 전세계약을 하고 나서는 기존 소유자는 전세금을 돌려줄 능력이 없는 노숙자나 바지 사장을 구해서 소유권을 넘겨 버리고 기존 소유자는 전세금을 반환하지 않는 사기 방법이 있습니다. 이걸 막는 방법을 알려 드리겠습니다.

 

아래 내용을 계약 시 특약 사항으로 꼭 기재하셔야 합니다.

 

1) 전세계약서 특약

"계약기간 중 임대인이 해당 주택을 매매하는 등의 사유로 소유자 변동 시 즉시 임차인에게 고지하기로 하며 이때 임차인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인이 해지할 경우 임대인은 즉시 임차인에게 보증금을 반환하기로 함"

이렇게 특약을 넣게 되면 무능력한 소유자 (ex : 노숙자, 바지사장)로  변동이 됐다고 판단되면 기존 집주인한테 계약 해지를 요구하여 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 

 

그리고 이런 특약을 넣게 되면 심리적인 압박으로 인해 기존 집주인이 나쁜 마음을 못 먹게 할 수 있는 효과를 낳을 수 있습니다. 

 

전세보증금 지키는법

전세계약 시 특약 사항 2

두 번째 특약 내용은 임차인이 전세 대출을 받으려면 전세계약을 체결해야 합니다. 그래야지 대출 신청이 가능합니다. 그리고 전세 보증보험 가입을 할 때도 잔금까지 다 치리고 입주까지 한 뒤에 보험 가입을 하는 경우가 대다수입니다.

 

여기서 문제가 발생할 수 있습니다!  전세계약, 보증보험이 가입이 가능한지 확실하지 않은 상태에서 계약금까지 지급하고 전세계약을 하게 되는 경우가 엄청 많습니다. 

 

계약하기 전에 알아봤을 때는 전세대출이나 보증보험 가입이 되는 줄 알고 이렇게 계약을 진행했는데, 은행에 대출을 받으려고 했는데 대출이 진행되지 않으면 계약금을 날리게 되는 상황을 초래할 수 있습니다. 이걸 대비해서 특약을 넣어주시면 됩니다. 

2) 전세계약서 특약

"본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행 및 전세 보증보험 가입이 가능한 경우에 조건이며, 임대인 및 해당 주택의 하자로 인해서 전세대출 및 전세보증보험 가입이 불가능 할시 계약을 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다"

 

계약하실 때 이 특약을 미리 넣어서 나중에 어떤 사정 때문에 이 전세대출이나, 보증보험 가입이 안될 경우에 이 특약의 근거로 임차인이 지급한 보증금을 반환해 달라고 할 수 있는 근거를 마련할 수 있습니다.

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전세계약 시 특약 사항 3

전세계약을 했다면 임차인은 보증금을 지키기 위해 1순위로 전입신고를 하시죠? 전입신고와 점유를 같이 하게 되면 경매에서 낙찰자에게 보증금 전액을 요구할 수 있는 대항력이 생기고 확정일자까지 받으면 경매에서 보증금을 배당받을 수 있는 우선 변제권까지 까지 생기는 거는 누구든지 다 알고 계십니다.

 

그런데 이런 전입신고를 하지 않으면 이 대항력이라는 권한도 없어지고, 우션 변제권도 없는데 임차인이 사정상 전입신고를 하지 못하는 분들도 계십니다. 전입신고가 불가하다면 전세권 설정등기를 하셔야 경매에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

이런 내용을 계약할 때 미리 특약에 요구를 해야 합니다.

3) 전세계약서 특약

"임대인은 잔금 시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의하고, 잔금 시 임대인은 임차인에게 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부하고 위 절차에 적극 협조해 주기로 함"

 

만약에 이런 특약을 넣지 않고 잔금을 치를 때 집주인에게 전세권 설정 등기를 해달라고 서류를 요구하면 거부하는 집주인과 모른다라는 집주인, 계약 시에 말하지 않았다고 안 해주는 집주인등 다양한 상황들이 발생할 수 있으니, 전세계약 시 꼭 특약을 넣으시길 바랍니다.

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전세계약 시 특약 사항 4

임차인이 전세계약을 하고 살다가 집에 경매가 진행이 되었을 때 임차인의 전세금이 위험해질 수가 있습니다. 집주인이 체납한 당해세인 국세, 지방세 중에서 임차인보다 먼저 배당받을 수 있는 세금들이 있습니다.

 

이런 사실을 아시는 분이 과연 몇 분이나 계실까요? 당시 계약 시 등기부만 깨끗하면 안심하고 계약을 체결하는 게 대다수입니다. 이러면 절대로 안됩니다. 집주인이 체납한 세금을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

얼마 전부터 법이 새로 개정이 되어서 보증금이 1천만 원 초과하는 계약을 체결한 임차인 있다면 집주인 동의 없이도 이 계약서를 가지고 세무서에 직접 방문해서 집주인의 세금 체납 내역을 확인해 볼 수가 있습니다. 완전 꿀팁이죠? 

 

그럼 이런 특약을 어떻게 넣어야 할까요?

4) 전세계약서 특약

"계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납된 세금을 완납하기로 한다. 불이행할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임차인이 해제할 경우 즉시 계약금을 반환하기로 함"

 

임차인 보증금을 위협할 수 있는 집주인의 세금 체납 사실을 확인했다면 잔금을 치르기 전에 집주인이 세금을 완납하게 해서 임차인의 보증금을 더 안전하게 지킬 수가 있습니다. 

전세보증금 지키는법

마치며..

전세 계약 시 전세보증금을 지킬 수 있는 특약 4가지 알아보았습니다. 간단하게 4가지를 알아보았고 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 특약 조항은 더 있으니 새로운 글이 올라오면 꼭 확인하셔서 전세보증금을 지키셨으며 좋겠습니다.

 

전세보증금 지키는법

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