쪼개기 원룸이 위험한 이유 알아보기

신림이나, 고시촌, 원룸촌에서 흔히 보이는 쪼개기 원룸이 보증금과 월세를 아끼고자 많이들 계약들 하십니다. 그런데 쪼개기 원룸이 얼마나 위험한지 모르고 계시는데 이 글을 보면서 쪼개기 원룸이 얼마나 위험한지 이유를 설명드리겠습니다.

 

쪼개기 원룸 계약

쪼개기 원룸

쪼개기 원룸이란

 

새 학기 또는 초년생 직장인들이 원룸이나 투룸 같은 소형 평수의 집은 구하기에는 전세금이나 월세가 너무나 비싸거나 요즘 전세사기가 기승을 부려  불법으로 방을 쪼개서 만든 쪼개기 원룸을 찾고 있습니다.

 

월세를 줄일 수 있다고는 하지만 쪼개기 원룸은 장점보다는 단점들이 많이 있어 조금이라도 돈을 보태어 일반 원룸을 계학 하는 걸 추천드립니다. 그러면 쪼개기 원룸에 들어갈 때 주의사항을 알아보겠습니다.

 

 

쪼개기 원룸 계약

쪼개기 원룸 전세 계약

 

예시로 쪼개기 원룸 전세 계약을 해보겠습니다.

쪼개기 전세 계약

쪼개기 원룸 피해

원룸 전세를 구하려고 방을 보러 갔습니다.  101호에는 사람이 살고 있었고 그 옆에 102호가 공실이라서 내부를 보고 괜찮다는 마음에 전세 계약을 진행했습니다.

원룸 전세 금액 5천만 원, 계약을 하면 자연스레 전입신고와 확정일자를 받고 살고 있다가 경매가 진행되었다는 청천벽력 소리를 듣게 됩니다.

하지만 전입신고도 했고 점유도 하고 있고 계약서대로 확정일자도 받았는 상태라 순위대로 보증금을 배당받을 수 있는 우선 변제권이 있어 안심했습니다.

그러나 결론부터 말씀드리면, 전세금인 5천만 원을 배당받지 못했습니다.

 

쪼개기 원룸 우선 변제권

 

후순위라면 대항력도 없어서 우선 변제권이 없고 쫓겨나게 되는 상황입니다. 왜 이런 사고가 발생했을까요? 그 이유는 다음과 같습니다.

 

 

쪼개기 원룸 피해

쪼개기 원룸 피해

 

처음에 계약할 때 분명 102호는 공실이였고 특별히 문제 될 거 없어서 집주인과 직거래로 전세계약을 했는데 무엇이 잘못일까요? 알고 보니 내가 계약했던 102호 원룸은 다세대 주택이었습니다.

 

서류상에는 102호는 존재하지 않고 101호만 있었던 거였고 101호를 불법으로 반으로 쪼개서 원룸 두 개로 만들고 전세계약을 했던 거였고 이게 문제가 되었던 겁니다. 

 

불법 쪼개기 원룸

 

 

101호의 임차인은 등기부상 정상적으로 표기가 되어 있어 경매 시 우선 변제권에 해당이 돼서 금액을 돌려받을 수 있는데 102호 임차인은 보증금을 날리게 되었습니다.

쪼개기 원룸 전세 계약

이제부터 그 이유를 정확하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

쪼개기 원룸 피해 이유

쪼개기 원룸 피해 이유

 

우리가 알고 있는 원룸은 그냥 원룸이라고 생각하시는 분들이 대다수라고 생각합니다. 왜냐하면 우리들은 구분을 잘 못하기 때문에 이런 사고가 발생하게 됩니다.

쪼개기 원룸 다가구 주택

 

원룸이라는 건 등기부나 건축물대장 같은 서류에 표시가 되는 정식 명칭은 아닙니다. 다들 방한칸이면 대다수 원룸이라고 부르고 있는데 이제는 구분할 줄 알아야 합니다.

 

원룸은 다가구 주택인 경우가 많지만 다세대주택인 경우도 있습니다. 먼저 해당 주소로 건축물대장 발급을 받으면 다가구 주택인지 다세대주택인지 확인해 볼 수가 있습니다.

 

쪼개기 원룸 건축물 대장

 

다가구 주택은 단독주택과 비슷한 개념이라고 보시면 되고 다세대 주택은 아파트나, 빌라, 연립 주택 등을 공동 주택이라고 하며, 이건 건축물대장으로 확인할 수가 있고 보통 원룸이라고 하는 건 다가구주택인 경우가 많인데 그래도 현장 가서 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.  만일 불법으로 쪼개진 원룸인지까지도 꼭 확인을 해봐야 합니다.

 

불법 쪼개기 원룸 피해

 

 

위 사진을 보다시피 이렇게 건축물대장을 뽑는데 다세대 주택은 불법 쪼개기가 가능하며, 다가구주택은 가구 수까지 표기가 되어 있습니다. 그리고 이건 수정이 불가하며 실제 방 개수랑 같은 비교하시는 게 더 편할 거 같아요.

 

다가구 다세대 차이점

다가구 차이점

 

다가구와 다세대의 중요한 차이점도 알아두면 좋습니다. 다가구는 소유자가 원룸 건물 전체를 소유하고 있고,  다세대는 아파트나 빌라처럼 소유자가 호실마다 각각 다릅니다. 

 

건축물 대장 발급

 

중요한 점은 바로 등기부에서 나오는 소유자나 근저당권 같은 아주 중요한 권리를 확인할 때, 다가구는 토지와 건물 등기부를 각각 발급해서 확인을 하셔야 하며, 다세대는 토지와 건물이 대지권으로 등록된 집합건물 등기부를 발급해서 확인해보셔야 합니다.

 

쪼개기 원룸 전입신고 시

이런 상황인데도 쪼개기 원룸에 전세 계약을 하기 되면 다가구 원룸인 경우에는 호실을 기재 안 하고 건물 지번에만 전입 신고를 하여 나중에 경매가 넘어가게 되더라도 낙찰대금에서 임차인이 우선변제권 순서대로 보증금을 돌려받을 수 있으며, 아파트, 빌라, 다세대 주택 같은 집한건물에 전입신고를 할 때는 등기부에 나와 있는 호실을 정확하게 기재해 주셔야 합니다.

 

 

정리하자면 아까 사례처럼 등기부에는 다세대 주택 101호 밖에 없는데 불법으로 쪼개서 등기부도 없는 102호로 전세로 들어갔는데 101호로 전세 보증금을 돌려받으면 102호는 보증금을 날릴 수 있습니다. (이런 경우는 계약하면 안 됨)

 

101호의 일부로 전입신고를 하면 어느 정도 101호 세입자 다음으로 보증금을 돌려받을 수는 있습니다.

 

 

마무리

쪼개기 원룸을 하면 안 되는 이유에 대해서 공부가 되셨나요? 분명히 말씀드리는 거는 선택은 본인입니다. 하지만 이러한 궁금증을 해결하기 위해 포스팅을 한 것입니다. 

 

이 정보로 인해 많은 분들이 피해를 보지 않았으면 하는 바람입니다. 감사합니다.

 

 

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