갑자기 집주인이 바뀌면 꼭 알아야 할 사항 알아보기

전세 또는 월세로 살고 있는데 갑자기 집주인 바뀌었다고 하는데 세입자 측에서는 어떻게 해야 할지 당황스럽거나, 앞이 깜깜 할 텐데요. 집주인이 바뀌면 우리가 해야 할 부분에 대하 확인할 사항 알아보도록 하겠습니다.

 

집주인 바뀔 때

잠깐 이것부터 확인해보세요.!

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전세 월세 잔금 치르기전 반드시 확인!	집주인이 바뀌었을 때 대처 방안

 

 

목차

집주인 바뀜_전세 계약

전세 계약 

집주인 바뀔 때

 

예를 들어 보겠습니다. 빌라를 전세 1억 5천을 주고 기존 집주인과 2년 계약 체결을 했습니다. 다들 아시다시피 전세 계약을 하면 당연히 해야할 사항이 있습니다.

 

전세 자금을 치루고 바로 즉시 주민센터 방문하여, 전세계약서에 그 그 날짜로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

집주인 바뀔 때

 

 

집주인 바뀜 사항_대항력

대항력

 

대항력

 

왜이런것을 해야 할 이유는 전입 신고를 하고 나서 이사를 가서 그 집에 살게 되면 '대항력'이라는 게 생기게 됩니다. 임차인이 대항력이 있다면, 살던 집이 매매, 증여, 상속이 돼서 집주인이 바뀌었을 때 새집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리라고 보시면 됩니다.

 

여기서 참고할 사항이 있습니다. 만일 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때는 임차인의 대항력 날짜가 근저당권이나, 다른 기타 권리들 보다 앞선 1순위가 되어야지만 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있다는 점 참고 하시면 됩니다. 만일 후순위에 있다고 하면 상황은 달라지게 됩니다.

 

전입하고 이사하고 확정일자를 받게 되면 우선 변제권이 생깁니다. 우선 변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 순위대로 보증을 배당받을 수 있는 권리입니다. 단 효력은 다음날 0시부터 효력이 발생하는 점 참고 하시길 바랍니다.

 

여기까지 일반적인 전세로 계약 하면 당연히 해야 할 사항들입니다. 그런데 이후부터 우리가 알고자 하는 집주인이 바뀌었을 때 상황을 보겠습니다.

 

 

 

집주인 바뀜_집주인 바뀜

집주인 바뀜

 

집주인 바뀜

 

상위에 보신 것까지는 우리가 일반적으로 전세 계약 할때 당연히 해야 할 부분인데. 이제부터 중요합니다. 집주인 A에서 집주인 B로 갑자기 바뀌었다는 소리를 듣게 됩니다.

 

그럼 임차인이 앞으로 어떻게 해야할지 궁금해하기도 하고 모르기도 하고 참 당황스럽고 고민에 빠지게 됩니다. 하지만 걱정할 필요 전혀 없습니다. 아래 내용 보시길 바랍니다.

 

주택 임대차보호법

 

집주인(임대인) 변경 시 주택 임대차보호법 3조 4항을 보면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것을 본다고 명시되어 있습니다. 이 말이 무엇인지 아래 그림으로 더 상세하게 알려 드리겠습니다.

 

집주인 동의

임차인 동의 없이 갑자기 집주인이 변경 되었다면, 임차인은 두 가지 중 하나를 선택하시면 됩니다.

 

집주인이 바뀐 사실을 알고 난 즉시 기존 집주인에게 내용증명이나 문자로 내 보증금을 돌려 줄 수 능력이 되는지 알 수 없는 새 집주인으로 바뀌는 게 싫다고 승계를 거부한다는 통지를 하고 기존 집주인에게 내 보증금 반환 청구를 할 수가 있습니다.

 

하지만 기존 집주인은 '내 집이고 내가 팔았으니 나 몰라라' 하는 경우가 대부분이고 이렇게 되면 소송으로 가야하는 복잡한 상황이 발생하여 웬만하면 2번인 승낙으로 새로운 집주인에게 승계를 선택하게 됩니다.

 

요즘 금리도 높아지고 경기 불황으로 인해 이런 집주인이 바뀌는 사례가 많아지고 있습니다. 대체로 깡통 빌라 전세 사기가 이런 형태로 이루어진다고 보면 됩니다.

 

집주인 바뀜_깡통 빌라 전세 사기

깡통 빌라 전세 사기

 

다시 말씀 드리지만, 요즘 경기 불황기로 인해 갑자기 집을 파는 경우가 많습니다. 집을 파는 경우도 여러 가지 이유가 있지만, 대표적으로 이걸 악용해서 깡통 빌라 전세 사기 구조가 이런 경우로 만들어졌습니다.

깡통 빌라 전세 사기 구조

불과 몇 년 전에 한창 전세가가 높았을 당시에는 불법 컨설팅 업체들과 기존 집주인과 짜고 매매 시세보다 높은 전세가로 임차인을 구해서 전세계약을 하면서 임차인이 전세금이 부족하니깐 풀 대출을 알선해주고, 또한 대출이자 현금 지원도 해준다고 해서 전세계약을 덜컥 계약하는 사례가 많았습니다.

 

그리고 전세보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람들한테 수수료 조금 주고 마구잡일 소유권을 떠 넘기고 기존 집주인은 보증금 반환 의무를 피하는 경우가 정말 많이 있었습니다.

 

임차인 동의 없이 집주인 변경 

 

만일 임차인 동의 없이 집주인이 변경되면 어떻게 처리하면 될까요? 만일 집주인이 바뀐 사실을 알았을 때 즉시 기존 집주인에게 승계 거부 통지를 합니다.

임차인 동의 없이 집주인이 변경된다면?
- 집주인이 바뀐 사실을 알았을 때 즉시 기존 집주인에게 승계 거부 통지를 합니다.

 

그리고 내 보증금 반환청구를 하시면 됩니다.

 

그런데 어쩔 수 없이 전세 기간도 남아있고 당장 나갈 수 없다면 계속 살아야 하는데 그러면 기존 계약서를 파기하고 다시 계약서를 작성해야 할까요?

 

새 계약서 작성?

집주인 바뀔 때 새로운 계약서 작성

정답은 새로운 계약서를 작성하지 않아도 효력이 있습니다. 새로운 집주인은 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 승계한 걸로 보기 때문에 기존 집주인과 작성했던 계약서로도 충분히 효력이 발생합니다.

 

단 보증금을 올리지 않는 계약서만 이렇게 다시 작성하지 않아도 됩니다. 만일 보증금을 올려야 된다고 하면 추가 계약서만 작성하시면 됩니다.

추가 보증금 인상 계약서

 

새로운 집주인에게 승계 후 전세금을 더 올려달라고 했을 때 대처 상황은 추가분에 대한 금액만 계약서를 작성하시고 주민센터에서도 증액금액 확정일자만 추가로 하시면 됩니다. 기존 계약서는 유지하셔야 합니다.  만일 추가 전세금을 5천만 원이라고 가정해 보겠습니다.

 

그럼 전세금 5천만 원에 대한 전세 계약서를 작성하신 뒤 특약에 기존 집주인에게 지급한 전세금 1억 5천에 5천을 증액하여 총 2억으로 연장하는 계약 내용을 꼭 기재하셔야 합니다. 보증금은 꼭 새 집주인 계좌 입금을 하시면 됩니다. 그리고 증액금액에 대해 확정일자도 받아 두셔야 합니다.

 

단 추가 계약 하기 전 반드시 확인할 사항이 있습니다.

 

집주인 바뀜_추가 계약 전 반드시 확인

추가계약 전 반드시 확인 

 

먼저 등기부 등본을 열람해서 변경된 집에 대한 부분을 확인하셔야 합니다.

새로운 집주인과 추가 계약

처음 빌라 시세 2억에 소유주는 OOO이었고 24년 3월 16일 전세보증금 1억 5천으로 들어가면서 계약 당일 전입신고와 확정일자를 받으면서 1순위와 대항력, 우선 변제권을 가지고 안전하게 살 수 있겠다고 생각했는데, 갑자기 집주인이 △ △ △로 바뀌면서 26.3.16일에 재계약을 5천만 원 더 올려달란 요구에 더 올려 줍니다.

 

그런데 알고 보니깐 집주인 △ △ △가 이 집을 담보로 돈을 빌리고 25년 3월 5일에 근저당권 5천만 원을 설정했습니다. 그럼 처음에 내 전세보증금 1억 5천이 1순위, 근저당권 5천이 2순위, 26년 3월 16일 등기부 등본을 확인하지 못하고 지급한 추가 전세금 5천만 원이 3순위가 됩니다.

 

이 상태로 빌라가 경매로 넘어가 2억에 낙찰이 된다면 3순위인 5천만 원은 날릴 수가 있으니깐 보증금을 증액할 때는 반드시 등기부 등본을 확인하셔야 합니다.

 

 

집주인 바뀜_마지막

새 집주인 전출 요구

마지막으로 새 집주인이 잠깐 전출 요구 시 절대로 전출하시면 안 됩니다. 전출하는 동시에 근저당 설정 할 수 있으며, 기존 전세계약에 대한 확정일자가 리셋이 됩니다. 그럼 기존 전세 보증금도 받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 그리고 전세보증보험도 꼭 가입하시길 바랍니다.

 

마무리

갑자기 집주인이 바뀌면 꼭 알아야 할 사항에 대해 알아보았습니다. 우리에게 일상적으로 생길 수 있는 부분입니다. 만일 집주인이 바뀐다면 그 즉시 상황을 파악하셔야 하는데 많이 당황스러울 수도 있습니다. 새로운 집주인이 내 보증금 반환이 가능한지, 또 근저당권 설정을 하는지에 대해서도 면밀히 관찰하시길 바랍니다.

 

 

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