신축아파트 전세계약시 주의할점 이것만은 꼭 확인 후 계약하세요.

 

 

신축아파트 전세계약 시 주의할 점에 대해 설명드릴까 합니다. 요즘 신도시 개발이다 하면서 입주를 많이들 하시는데요. 저희 가족도 신도시 신축아파트 전세계약으로 지금 1년째 살고 있습니다. 그러므로 신축 아파트 전세계약 때 여러 서류 준비와 진행과정 중에 우여곡절이 많았습니다. 전세계약 할 시 이것만은 꼭 확인 후 계약 하시길 바랍니다.

 

인테리어 악덕 사기업체 예방법과 피해 사례 예방법 알아보기

 

신축아파트 전세계약

 

목차

 

잠깐! 본론에 들어가기전 이 내용은 혹시 아시는가요?

전세계약의 모든것
깡통 전세사기 보상받는 방법	신축빌라 매매시 주의할점 4가지
대규모전세사기 방법 해결	전세보증금 지킬수있는 특약 4가지
전세계약서 잃어버렸을경우	저소득을 위한 전세임대주택 신청 방법
전세 월세 잔금 치르기전 반드시 확인!	집주인이 바뀌었을 때 대처 방안

 

 

신축아파트 전세_서론

입주장이라고 혹시 들어보셨나요? 입주장은 신축아파트를 지어서 첫 입주를 하는 시기에 매매나 전세, 월세 물건들이 시장에 나오는 걸 말합니다. 부동산들도 입주장만 골라서 옮겨 다니는 공인중개사 분들도 있을 정도입니다. 

 

입주장때 신축 아파트 전셋집으로 들어갈 때 주의할 점이 있습니다.  여러 사례가 많습니다. 실거주 목적으로 했다가 개인적인 사정으로 인해 못 들어가고 전세를 내놓은 사람, 2년 정도 한 사이클 돌려서 집값이 오르면 팔려는 사람들입니다.

 

2년 정도 사이클을 돌리는 사람들은 대부분 갭투자자인들입니다. 한 사이클 돌려서 집값이 오르면 파는 구조인데 이런 분들은 본인 자금이 아닌 세입자를 구해서 그 전세금으로 아파트 분양 잔금을 치러서 자기돈을 최대하 안 들이고 집 소유권을 취득하는 투자 방식입니다.

 

즉 소중한 저희 전세자금을 집주인이 대신 투자를 하는겁니다. 저희도 전세계약 시 저희 전세 대출금을 잔금으로 갚아 집 계약을 진행했습니다.

 

신축아파트 전세계약

 

신축아파트 전세계약

신축아파트 전세_갭투자

서론에 앞서 말했습니다만, 거의 신축아파트는 갭투자가 대부분입니다. 집주인은 손 안 대고 코 푸는 격으로 집을 삽니다. 어떻게 구입을 하는지 알려 드리겠습니다.

 

예를 들어 분양가 5억짜리 청약을 해서 당첨이 되면 처음 계약금 10% 정도 즉 5천만 원을  계약금으로 납부합니다. 그리고 60% 중도금 3억 도 납부를 하고 나머지 준공이 다 되면 잔금 1억 5천까지 납부를 하면 그 집은 내 소유가 됩니다.

 

이게 기본적인 원리인데 여기서 집주인은 계약금 5천만원은 본인이 내고 중도금 3억은 대출로 받아서 진행하게 됩니다. 요즘은 후불제 이자로 중도금 대출도 가능합니다. 중도금 대출까지 받고 2~3년이 지나서 준공이 되면 나머지 잔금 1억 5천도 납부해야 하는데 이걸 주택 담보대출로 다시 대출로 받고 집 소유권을 가집니다.

 

즉 계약금 5천만원만 내고 나머지 돈 4억 5천은 전부 은행돈입니다. 그럼 갭투자자들은 전세를 4억 5천만 원을 내놓고 그 돈을 중도금과 잔금으로 치르면 끝입니다. 

 

그리고 아파트가 프리미엄이 붙게 되면 그 차액은 고스란히 집주인의 주머니에 들어갑니다. 따끈따끈한 신축아파트는 일반 신축급 아파트보다 입주장으로 나온 아파트가 더욱더 저렴합니다. 

 

이유는 대규모로 지어진 아파트다 보니 너도 나도 전세 세입자를 구하기 위해 전세금을 낮게 측정하기 때문입니다. 저희같은 집 없는 세입자의 선택의 폭이 넓다라는 겁니다. 하지만, 이제 이런 신축 아파트에서 잘 고르면 좋은 아파트에 살 수 있지만, 그렇지 못할 경우도 있습니다. 단점에 대해 소개해보겠습니다.

 

신축아파트 전세

 

입주장 장점

신축아파트 전세_주의할 점

저희가 딱 이런 상황이었습니다. 바로 등기부가 없다는 겁니다. 땅 주소만 있습니다. 그럼 등기부 자체가 없는데 어떻게 전세계약이 가능할까요? 그건 계약당시 집주인이라고 하는 사람의 인적 정보와 분양권 소유자가 일치하는 제 분양업체 사무실에 직접 전화를 하는 겁니다.

입주장 단점

 

번거롭지만 꼭 해야 하는 방법입니다. 입주장 전세계약을 할 때는 꼭 확인해야 할 것들이 있습니다.

 

내 눈앞에 집주인

 

제일 먼저 계약할 때 집주인이라고 내 앞에 있어야 합니다. 진짜 계약 분양계약서 원본이 나와 있는 동, 호수, 계약자 이름과 맞은편에 앉아 있는 집주인의 신분증을 대조해보셔야 합니다. 쉽게 사이트에서도 신분증 위조 감별이 가능합니다.

 

 

신분증까지 확인이 완료 후 계약 하셔야 합니다. 

 

 

시행사나 건설사 연락

 

시행사나 건설사에 연락하여 중도금 납부는 완납했는지 연체된 건 없는지 그리고 가압류를 했다거나 분양권을 팔지 못하도록 가처분 같은 것을 해서 나중 전세 계약자가 피해가 될 만한 권리들이 있는지 꼭 확인하셔야 합니다.

 

예를 들어 매도인이 분양권을 팔고 나서 프리미엄으로 가격이 계속 올라가면 마음이 변심해서 분양권 명의 변경을 안 해주는 경우들이 많았는데 바로 그때 분양권 매수자가 가처분 신청하는 경우가 있으니 꼭 확인하셔야 합니다. 

 

 

대리계약

 

전세계약을 하러 부동산을 갔는데 집주인이 아닌 대리인이 오는 경우가 있습니다. 가족이 나오더라도 무조건 대리인이니깐 대리계약 서류를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 

 

분양계약자(집주인) 본인이 발급한 인감증명서랑 위임장에 대리인이 누굴 지정했는지 확인하고 위임장에 대리인 이름과 대리인 신분증을 직접 확인하고 분양계약자(집주인)와 전화 통화를 해서 대리계약이 맞는지 마지막까지 확인하셔야 합니다. 전화할 때 확실하게 하려면 녹음을 하셔야 합니다.

 

계약금은 대리인 계좌가 아닌 집주인 계좌에 넣으시는 건 잊지 않도록 합니다. 

 

신축아파트 전세 주의사항

 

신축아파트 전세_입주장 계약 시 특약사항

여러 특약이 있지만 대표적인 특약사항을 알려 드리겠습니다. 이 특약사항은 계약서에 꼭 넣어 주시길 추천드립니다.

 

특약 1

 

임대인은 임차인이 전세잔금 지급과 동시에 중도금 대출 상환, 말소하고 분양 잔금 완납, 소유권 이전 등기 한다는 이 특약을 넣으시면 됩니다.

 

특약 2

 

전세잔금 지급 후 소유권 불가시 계약 무효 임차인에게 위약급 지급을 넣습니다.

 

특약 3

 

근저당권 등 임차인에게 불리한 기타 권리 없이 임차인이 1순위라는 조건을 넣습니다.

 

신축아파트 전세 주의사항

신축아파트 전세 주의사항

신축아파트 전세_잔금날짜는 언제?

잔금을 지급하는 날짜는 무조건 평일로 하셔야 합니다. 분양사무소, 입주민사무소 등 주말에는 보통 쉬니깐 무조건 평일로 하셔야 합니다. 은행이 평일만 가능하지 평일에 계약하는 게 대다수이지만 그래도 한 번 더 말씀드립니다.

 

그리고 그날은 가벼운 복장에 운동화를 신고 가시는 추천드립니다. 은행, 분양사무소 등 이동이 많고 분양 잔금을 납부하면 완납 영수증이랑 입주증 같은 서류를 받아서 세입자가 확인을 하고 열쇠를 받아서 입주를 하는데 혹시나 집주인이 키를 안 주고 도망갈 수 도 있는 사건도 생길 수 있습니다.

 

그리고 잔금을 치르는 날에는 전입신고를 무조건 하셔야 합니다. 그래야지 경매가 넘어가더라도 낙찰자한테 내 전세금을 요구할 수 있는 권한이 생깁니다. 전입신고 효력은 신고일로부터 다음날 0시부터 발생하는 거 잊지 마세요.

 

계약서에 확정일자까지 받게 되면 경매에서 내 전세금을 순위대로 받을 수 있는 우선 변제권이 생기니, 꼭 전입신고와 학정일자를 받으세요. 잔금을 지급하기 전에도 받을 수 있습니다. 

전세계약 잔금

전세계약 잔금

마무리

지금까지 신축아파트전세계약 할 때 주의 사항과 특약 사항을 알아보았습니다. 제가 설명드린 것보다 더 많은 정보가 있지만, 예를 들어 전세권 설정 등기도 할 수 있는데 이건 집주인의 동의가 필요하며, 또한 전세보증 보험까지 가입하시는 걸 강력하게 추천드립니다.

 

제동생도 전세보증보험으로 인해 전세자금을 돌려받았습니다. 자세한 내용은 하단에 참조하시면 됩니다.

 

깡통전세사기 HUG에서 보상 받는 방법에 대해 알아보자